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Quelques années plus tôt, la collocation n’était pas une niche populaire pour effectuer des placements dans l’immobilier. Le contexte a changé favorablement depuis quelque temps, grâce à la demande croissante de logements et les avantages fiscaux liés. De nombreux investisseurs s’intéressent de plus en plus à cette niche, dont les rentabilités sont assez séduisantes. Toutefois, il ne s’agit pas de placer au hasard des capitaux dans des colocations pour espérer obtenir des plus-values. Quelles sont les principales étapes à respecter pour optimiser vos investissements ?
Cerner vos principales motivations
Avant de choisir un bien immobilier en colocation dans lequel investir, il convient de bien comprendre vos propres motivations. En général, les chefs d’entreprises et investisseurs expérimentés qui s’aventurent dans ce domaine souhaitent profiter d’un rendement locatif élevé. Ce dernier est rendu possible par la multiplicité des loyers, et le faible risque de vacance locative. Lorsqu’un colocataire décide de quitter le bien, vous avez la garantie qu’il ne restera pas inoccupé.
Voici quelques raisons pour lesquelles, vous pourriez mettre des capitaux dans des biens en colocation :
Profiter d’un rendement locatif accru
Comparativement à la location classique, une colocation permet aux investisseurs d’obtenir un profit locatif plus conséquent. Les colocataires partagent à plusieurs le bien immobilier concerné, ce qui vous procurera un loyer dont le montant est conséquent. Ce dernier est évidemment supérieur à celui que vous pourriez obtenir, en louant un logement identique à un unique locataire. Chacun des colocataires vous versera alors un loyer individuel, ce qui vous offre la possibilité de maximiser vos revenus locatifs.
Réduire les possibilités de vacance locative
En choisissant d’investir en colocation, vous réduisez les probabilités de subir une inoccupation plus ou moins longue de votre bien. Comme il est possible de s’en douter, vous ne produirez aucun revenu au cours de cette période de vacance locative. Lorsqu’un colocataire quitte le local, les autres poursuivent toujours le paiement de leurs quotas du loyer. Cela permet aux investisseurs de ne pas se retrouver dans une situation d’instabilité financière.
Que se passe-t-il dans le cas d’un bail de colocation solidaire ? Il revient alors aux autres colocataires de rajouter le montant du loyer, qui devait être payé par le colocataire absent. De plus, proposer un bien immobilier dédié à la colocation est très prisé dans les grandes métropoles de France. Il n’est donc pas difficile d’avoir un nouveau locataire, lorsque l’ancien décide de partir. Les logements de ce type restent peu souvent inoccupés.
Être exposé à peu de risques de loyers impayés
Investir dans une colocation permet aussi d’être à l’abri des loyers impayés. Comment est-ce possible ? Il est peu probable que tous vos colocataires soient dans l’incapacité de payer leur quota du loyer fixé. De plus, leur faire signer un bail solidaire protègera davantage votre investissement. Lorsque l’un des colocataires a du mal à payer sa part du loyer, une compensation peut être faite par les autres. Ces derniers paient alors individuellement un petit supplément, ce qui permet de percevoir 100% de votre loyer.
Des impayés concernant le loyer pourraient se produire dans le contexte des contrats de location individuels. La démarche à adopter dans ce cas consiste à effectuer les formalités requises, pour recouvrer les sommes dues chez l’occupant concerné. Il n’est donc pas nécessaire de poursuivre tous les colocataires sur le plan juridique.
Éviter les risques de la colocation
Réaliser un investissement en colocation n’est pas exempt de défis que vous devrez relever. Quel que soit le type de bien, préparez-vous à :
- Gérer les relations ou conflits entre les colocataires ;
- Partager certaines responsabilités entre les occupants du bien ;
- Trouver des locataires compatibles ;
- Etc.
L’idéal serait de disposer de conventions de location bien structurées, et comportant toutes les clauses importantes. Vous pourriez vous faire accompagner par un professionnel en la matière comme l’agence agorafinance.fr. Son équipe possède de solides compétences liées aux investissements immobiliers, et vous guidera dans la mise en œuvre de votre projet. Grâce à son expertise, vous vous mettrez à l’abri des potentiels conflits qui pourraient survenir entre vos colocataires. La conception d’une charte de colocation est d’ailleurs recommandée pour éviter une telle situation.
Identifier les profils des colocataires
En décidant d’investir dans un bien immobilier destiné à la colocation, sachez que vous serez confronté à divers types de locataires. Chacun d’eux a des besoins spécifiques, ainsi que des préférences. Dans le but de tirer la meilleure rentabilité de votre placement dans cette niche, voici un aperçu des profils que vous rencontrerez !
Les étudiants
Ils constituent la principale cible des appartements destinés à la colocation. Ces étudiants poursuivent généralement leur cursus universitaire dans des villes, dont ils ne sont pas originaires. La colocation leur permet alors d’avoir un endroit dans lequel vivre à un coût raisonnable. Les divers frais relatifs au logement sont donc repartis entre les colocataires.
Les jeunes actifs
En début de carrière, de nombreux jeunes ont pour but de contrôler au mieux leurs dépenses. Dans ce contexte, le volet sur lequel il est possible de faire le maximum d’économies est généralement celui du logement. La colocation est alors le meilleur choix qu’ils puissent faire, pour se loger à proximité de leur lieu de travail. Les charges sont partagées avec les autres colocataires, ce qui permet de vivre décemment.
Les expatriés ou étrangers
Vivre en colocation est également le choix que font souvent les personnes, qui s’établissent dans un pays étranger. Il en est de même, pour celles qui doivent y exercer une profession pendant un temps limité. Proposer des biens immobiliers en colocation à ce type de profil vous garantira alors un fort taux d’occupation. Les expatriés ou étrangers peuvent ainsi s’intégrer plus aisément dans leur nouvel environnement, et faire des rencontres.
Les jeunes couples ou amis
Ces profils apprécient également les colocations pour une diversité de raisons. Le but peut être de :
- Partager les différents frais ;
- Avoir un meilleur contrôle des dépenses.
Il est ainsi possible de vivre avec d’autres personnes, et de jouir d’une plus grande liberté financière. Bien entendu, tous les locataires n’ont pas des besoins identiques en optant pour une colocation. Pour certain, l’objectif est d’avoir un logement dont le loyer est accessible. D’autres veulent partager leur quotidien avec des colocataires avec qui discuter, vivre des expériences, etc.
En tant qu’investisseur, il est indispensable d’avoir une bonne connaissance des attentes du marché locatif dans votre localité. Quelles formes de colocation recherchent concrètement les locataires ? Menez ces différentes études, avant de placer des fonds dans un bien immobilier de ce type. Vous aurez ainsi la garantie de disposer d’un logement adapté aux attentes du marché en matière de colocation.
Choisir le bien immobilier approprié
Tous les logements ne sont pas forcément adaptés à la colocation. Il n’est donc pas conseillé de miser sur le premier bien immobilier, qui vous est proposé pour vous lancer dans cette activité. Au contraire, prenez le temps de faire les recherches qui s’imposent afin d’en savoir plus sur la formule adaptée. Pour vous aider dans la mise en œuvre de votre projet, voici quelques options intéressantes :
Les appartements spacieux
Il est préférable que le logement à mettre en colocation comporte de nombreuses pièces. Elles doivent avoir une surface habitable conséquente, capable d’être partagée entre plusieurs occupants. Bien entendu, la présence d’espaces communs est souhaitable pour favoriser les liens sociaux entre les colocataires. Ces derniers pourront également bénéficier d’un minimum de confort au quotidien. L’idéal serait de posséder au moins un T3 comportant deux chambres.
Les maisons individuelles
Les constructions de ce type comportent plus de surface habitable comparativement aux appartements. Ces biens sont très appréciés par certaines personnes, qui recherchent une colocation en France. Il est donc recommandé d’investir dans des maisons à louer dotées d’une multitude de chambres et d’espaces communs comme :
- Le salon ;
- La cuisine ;
- La salle à manger ;
- Une terrasse ou un jardin.
Les appartements à rénover
Les logements qui nécessitent une remise à neuf sont également d’excellents placements à réaliser pour vous lancer dans la colocation. En effet, ce type de bien peut aisément être réaménagé pour comporter les pièces nécessaires destinées à accueillir des colocataires. La particularité dans ce contexte est que vous n’êtes pas obligé de réaliser un gros investissement pour acquérir ce type de bien.
Avant de choisir l’un ou l’autre de ces logements, prenez le temps de passer en revue les offres disponibles sur le marché. Ciblez surtout les villes à forte attractivité pour ce type de demande, car toutes les régions ne sont pas favorables à cet investissement. Évidemment, la prise en compte des préférences ou besoins des potentiels colocataires est indispensable. Privilégiez un emplacement adapté, et vérifiez que de nombreuses commodités sont disponibles dans les parages du logement à louer.
Bien rédiger le contrat de colocation
Vous n’aurez que l’embarras du choix concernant les types de contrats sur lesquels miser dans le cadre d’une colocation. Chaque colocataire pourrait bénéficier d’un contrat individuel, ou la convention liera tous les colocataires. Il s’agit dans ce cas d’un bail solidaire, et ses clauses doivent être bien définies. Cependant, une convention de ce type attire rarement les locataires. L’idéal serait alors de trouver la bonne formule, qui constitue un atout pour le bailleur et les futurs locataires.
Basez-vous aussi sur un modèle de contrat de bail pour concevoir le vôtre. Cela vous permettra d’y mettre toutes les clauses importantes, tout en limitant les potentielles failles. N’oubliez pas qu’un contrat de colocation peut entrainer plus tard des litiges, s’il n’est pas bien conçu. Il serait également intéressant que vous prévoyiez une charte de colocation. Cette dernière définira les codes de vie dans le logement, et d’autres détails importants comme la répartition des frais.